Uruguay/ LUC: pastores de zorros

Ismael Blanco

 

 

En estos días estuvo nuevamente sobre la mesa del debate político el tema de los arrendamientos sin garantía y desalojos exprés con procedimientos atrevidísimos, que se aplican a inquilinos buenos y malos pagadores, que contraten bajo el régimen creado en la Ley de Urgente Consideración (LUC).

 

Esta nueva modalidad de contratos de alquiler es defendida por representantes de la derecha, presentándola como una alternativa garantista para los inquilinos, en especial para los no pudientes, buscando que la ciudadanía convalide definitivamente este peligroso  régimen en materia de alquileres, el cual, lejos de otorgar beneficios y protección estatal,  perjudicará claramente a los más desposeídos, ya que constituye un cúmulo de incertidumbres que posiciona en una zona gris y de inseguridad respecto del derecho a la vivienda a quienes tienen menos posibilidades económicas.

Recientemente Ope Pasquet le respondió a Bergara en un twitter en relación al tema, diciendo que en realidad los arrendamientos sin garantías que consagra la LUC  – los cuales  se rigen por un proceso muy abreviado para el desalojo y el lanzamiento de la vivienda – tienen un aspecto positivo desde su punto de vista, el tuit expresaLa LUC procura dar soluciones a quienes quieren alquilar para casa-habitación, pero no tienen recursos para constituir la garantía prevista por el DL 14.219. Es, p. ej., la situación de los inmigrantes que llegan sin dinero a Uruguay. Cuando esto sucede el que se beneficia es el inquilino, no el arrendador, que es quien asume el riesgo de que el contrato no se cumpla. Por eso hay pocos contratos LUC: los arrendadores quieren garantías

Ante este análisis realizado desde una postura oficialista, me ratifico en aquello que  he dicho en otras oportunidades,  que la derecha es derecha,  pero no es estúpida a la hora del debate político y por eso, cada vez que buscan sacar una norma y más en este caso, que fue sancionada con el apuro de los plazos que establece el mecanismo de las leyes de  urgencia, tenemos que ver en la profundidad del océano, es decir, no hay que quedarse con el discurso explicativo hecho para la tribuna a los efectos  de justificar lo legislado,  sino que hay que analizar la verdadera ratio de la construcción jurídica, la que en definitiva no es otra cosa que una decisión política que responde a  intereses de la clase que gobierna.

Digo esto porque para empezar la LUC es un conjunto de normas de distinta naturaleza con la que se  «cumple» con favores por parte del partido Nacional y sus aliados, dirigidos a los sectores  que colaboraron para llevar  adelante este gobierno conservador. Por esta razón, la LUC  es una suerte de  melange venenoso,  hecho a los apurones, con jirones normativos y retorcimientos jurídicos,  legislando  con apremio para que nadie tenga ni tiempo ni reflejos y termine revolcado en la lona del poderoso y de la desregulación sobre temas de fondo, que por su importancia  hacen al interés de la gente por la sensibilidad  de la temática  como lo es el caso de la vivienda.

¿Que se plantea con la LUC en materia de arrendamientos?, bueno la LUC instaura un sistema de arrendamientos sin garantía y con desalojos exprés, dejando   menos protegidos a los más vulnerables, quienes  ya desde el inicio no están en igualdad de condiciones al momento de contratar un alquiler, porque a nadie se le ocurre que un inquilino no pudiente pueda negociar libremente los términos de un contrato con el arrendador.

Lo que plantea la LUC es que si usted que es inquilino, y por la razón que fuere se atrasa en el pago del alquiler máxime en estos tiempos – porque se quedó sin trabajo, porque a usted no le pagaron todavía, etc.-  se lo intima y a los 3 días de la intimación la ley lo considera moroso, habilitando al arrendador a  iniciarle el proceso  de desalojo por mal pagador y se  lo desaloja en el plazo de 6 días hábiles, y si no se va de la vivienda dentro de esos 6 días  – porque no encontró un lugar para vivir dignamente con su familia en ese breve plazo – a los 5 días se hace el lanzamiento. Esta » solución» que  presenta la LUC para «atender problemas ecónomicos de la gente» es verdaderamente inhumana y aumentará casos de situaciones de calle, siendo esta la forma que el Estado «de la libertad» atiende las situaciones de los más débiles.

En la Ley 14.219 de arrendamientos en cambio, los inquilinos que incurren en atrasos, tienen 20 días hábiles de plazo de desalojo y hasta incluso en ese inter pueden hacer algún pago parcial de alquileres que les permita  salir de la situación de mora y solucionar el tema del alquiler permanenciendo en la vivienda.  Ahora en cambio no lo pueden hacer, porque  la LUC  tampoco les permite a los inquilinos que se atrasen  hacer pagos parciales del alquiler, es decir, les impide regularizar la situación de incumplimiento en la que pudieron haber incurrido por razones de fuerza mayor.

En resumen, en la LUC ante una situación de emergencia o fuerza mayor que lleve a un inquilino   a incurrir en atraso en el pago del alquiler – situación de la que pocos están libres – aunque no sea un moroso contumaz,  se le aplica el régimen de desalojo exprés sin  otro tipo de alternativa ni  conmiseración alguna, quedando en la calle en ese breve plazo de referencia.

Pero como dice el dicho «aquí no se salva ni Dios» pues  si algo le faltaba a la creación jurídica de los «amantes de las libertades» es que a uno lo pueden dejar en la calle aunque sea el campeón de los pesos pesados de los buenos pagadores. Es decir, en este nuevo régimen que se implanta y se lo presenta como una maravilla, los inquilinos que están al día en el pago del alquiler, es decir al buen pagador, llegada las circunstacias también se les aplican los nuevos plazos del desalojo exprés y a la calle en el más amplio y estricto sentido de la palabra.

Para ser más claro que el agua clara y el Sr. Pasquet que es tan abogado como yo lo sabe bien; si usted es buen pagador con la LUC tiene 30 días para irse de la vivienda, siendo éste un plazo muy reducido si tomamos en consideración que al inquilino buen pagador en la Ley 14.219 -ley madre y de referencia en materia de alquileres-,  lo protege y le  otorga el plazo de un año  para el desalojo y posteriormente  un plazo de 15 días para  efectuar el lanzamiento por su condición de buen pagador. No se necesita ser muy astuto salvo mejores opiniones para advertir que un año es mas 30 días y que 15 días son más que 6.

Esta brevedad en los plazos de desalojo y lanzamiento que alcanzan también a inquilinos buenos pagadores no es otra cosa que potenciar el calibre de la parte fuerte del contrato: el arrendador. El derecho tiene como objeto regular las relaciones entre las personas en una sociedad democrática y en un estado social de derecho en particular, se busca atender a la situaciones de desigualdad que lamentablemente conviven con nosotros. Bueno malas noticias; si algo tiene la LUC es poco de bienestar y menos de social.

Todos sabemos o casi todos al menos, que los sectores más vulnerables de la sociedad  no están en condiciones de negociar de igual a igual sobre un derecho esencial y  legítimo como es la vivienda y por esta razón con esta creación jurídica, rancia y de escasa calidad, lejos de recibir protección del Estado,  los desamparados quedan más expuestos, porque la ley  habilita al propietario arrendador a ponerlos literalmente en la calle en cuestión de días. Más que contratos de arriendo, esta modalidad se asemeja al pensionado o a un «inquilinato».

Por estas razones, el argumento que expresa Pasquet es tramposo, el cual  visto desde la teoría de la argumentación utiliza la falacia para decir algo con una cobertura de beneficio hacia sectores expuestos y con menos posibilidades económicas, pretendiendo  convalidar  lo que siempre se quiso y no se pudo, ya que la actual 14.219 encontró un equilibrio verdaderamente sinalagmático, con obligaciones recíprocas y reglas ponderadas hacia las dos partes, un convenio donde se equilibran fuerzas y derechos. Por lo visto a Pasquet se le ha olvidado el batllismo y se le ha pegado el herrerismo normativo. Quién te ha visto y quien te ve.

Si el Gobierno se hubiera preocupado en realidad por los inquilinos más pobres hubiera subsidiado los ingresos de familias menos pudientes para que accedan al alquiler a través del Fondo de Garantía de Alquileres del Ministerio de Vivienda y plasmarlo en el presupuesto plan quinquenal que se proyectó y no quedarse en propuestas demagógicas de campaña. Es aquí donde entran en conflicto dos visiones, dos concepciones totalmente  opuestas entre la derecha y la izquierda acerca de qué rol debe cumplir el Estado en esta materia, ya que esta (la LUC) no es la forma de atender la vulnerabilidad.

Lo usual, es que no sólo el sector de inmigrantes puede tener dificultad para acceder a alquilar una vivienda con garantía, sino que es un tema que se le presenta a gran parte de la sociedad  y por eso debe ser encarado con políticas de Estado para todos y no con leyes que quiten derechos.  

Cabe recordar que La Ley 14.219 sobre alquileres, siempre cuestionada por las cámaras empresariales, fue una construcción que se dio y desarrolló durante mucho tiempo, en la que se efectuaron aportes académicos, naciendo de esta forma y con pacífica aplicación, por guardar un buen equilibrio y reunir la característica de haberse gestado como construcción de un estado social en la que se preserva el justo equilibrio de las partes: contemplando por un lado el derecho del  dueño de una propiedad que quiere alquilar y por otro un inquilino o arrendatario que quiere tener acceso a la vivienda.

Acá podemos hablar entonces de dos derechos desde el punto de vista constitucional que el Estado debe proteger: por un lado el derecho a la vivienda consagrado en la constitución entre los primeros artículos además y el derecho a la propiedad, el cual siempre se lo presenta como cuestionado por parte de los no propietarios cuando esto no es así, porque es un derecho y se reconoce como tal y lo que se busca es encontrar un equilibrio de las partes.

En esta materia, al  igual que en el derecho laboral y en su construcción histórica, con base a sentencias judiciales y doctrina, se interpreta y se legisla a favor del trabajador por entender que es la parte más débil del contrato. Lo que se busca con esto no es estrictamente favorecer o privilegiar a una parte en detrimento de otra, sino que lo que se hace no es otra cosa que recoger la realidad y  reconocer que hay una de las partes del contrato  que es la más vulnerable.  Como  enseña  el Profesor Pla Rodríguez, en el derecho laboral, el salario de un trabajador es sinónimo de alimento para sí y su familia y por tanto se protege este derecho por ser una necesidad básica esencial que debe ser contemplada de manera absoluta por parte del Estado. Por tal motivo en el derecho moderno y en el derecho constitucional avanzado, el Estado Social de Bienestar  se atiende esta situación. Lo mismo debería suceder con la vivienda impidiendo abusos como los que consagra la LUC.

Cuando se dice que este tipo de contratos de alquiler sin garantía  que introduce en la LUC es para favorecer a «sectores de inmigrantes» se esta mintiendo de manera descarada, un de burdo el ejemplo de demagogia barata y que no se la cree ni Pasquet.

 

Estos contratos que se introducen en la LUC son: primero para flexibilizar la contratación haciéndola más laxa y más favorable para el arrendador y principalmente para aquellos que hacen del arrendamiento una modalidad de vida creando una suerte de régimen de pensiones al margen de la Ley, «como usted no tiene garantía lo saco a la calle y que venga el siguiente; segundo: porque para que se perfeccionen este tipo de contratos tiene que estar expresamente recogida la voluntad de las partes de regirse por los artículos de la LUC;  ¿que quiere decir esto? Que el inquilino que necesita alquilar, máxime en situaciones de angustia y desesperación económica, no puede poner las condiciones del contrato de alquiler sino que lo único que puede hacer es aceptar el criterio de quien ofrece la casa en alquiler y esto es una realidad; por lo tanto en tiempos de crisis primará el contrato «formato LUC» y no la 14.219 tercero: Que lo que se busca en realidad es darle más poder al propietario o arrendador «desregulando» en los hechos y con una norma paralela a la 14.219 el tema de los alquileres otorgando  una la liberalización tal que con el tiempo esta norma se vuelva hegemónica y preponderante ya que en los hechos para los arrendatarios e inquilinos será un «tómalo o déjalo»; cuarto: que  como el alquiler se puede pagar en efectivo -porque la LUC derogó el art. 39 de la Ley 19.210 que comprendía la obligación de pagar el alquiler por intermedio de una entidad de intermediación financiera- el inquilino queda librado a la buena fe que pueda tener quien le alquila. No es ajeno que muchas veces no se extiende recibos y en esos casos, aunque sea un buen pagador, no podrá probarlo ante un Juez, si el propietario arrendador lo quiere desalojar diciendo que no paga, pues el inquilino no tendrá pruebas para oponer.  Quinto:  que esta modalidad de contratos de alquiler sin garantía propicia que entren en el mercado viviendas que muchas veces ni siquiera tienen condiciones de habitabilidad permitiendo que las mismas sean ofrecidas en alquiler a los sectores mas carenciados que no tienen más remedio que aceptar fincas, muchas veces inhabitables y que no podrían ser alquiladas dentro del régimen de la Ley 14.219. y mucho menos no serían aceptadas como fincas para alquilar por parte de la Contaduría o de Anda por carecer de condiciones edilicias mínimas que las hagan habitables para extender un contrato de garantía.  Sexto: que propicia la especulación, la desregulación, y abren un mercado de alquileres a viviendas que carecen de condiciones mínimas.

 

En suma, lejos de proteger a la parte más débil, deja a los inquilinos totalmente desprotegidos ya que aún siendo buenos pagadores pueden ser desalojados en plazos brevísimos propiciando la situación de calle de las personas.

Queda claro que lo que dice Ope Pasquet no se lo cree ni él. Nos presenta una oveja con piel de oveja; un tierno cordero pastando en nuestras tristes realidades;  sin percatarse que si bien los orientales somos mansos y humildes hasta el extremo de caer en la desmemoria y en la ingenuidad de confiar en las  falsas promesas, seguimos teniendo la mirada y el olfato agudo del perro pastor que advierte las fauces del zorro sediento de incautos y de pobres.

Dr. Ismael Blanco

Fuente: https://www.uypress.net

 

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